Банки требовательно относятся к клиентам, которые собираются оформить ипотечный кредит. Хоть жилье и выступает залогом, банку выгоднее получить долг от заемщика, а не тратить ресурсы на продажу имущества, если должник не справится с обязательствами. Рассказываем, что поможет повысить шансы на одобрение ипотеки.
В апреле 2024 года одобряемость ипотечных кредитов на вторичном рынке в России снизилась до 52,8% (в декабре она была 60,4%), а на рынке новостроек — до 61,9% (с 65,7%), подсчитали аналитики компании «Этажи».
Как объяснила эксперт Банки.ру Инна Солдатенкова, главная причина такого снижения — отказ рискованным заемщикам. К ним относятся те, чей показатель долговой нагрузки превышает 50% дохода, и те, кто может внести только небольшой первоначальный взнос. Дальше, по мнению аналитика, требования к заемщикам будут только ужесточаться.
Как банки оценивают заемщика
При рассмотрении заявки на ипотеку специалисты оценивают клиентов по нескольким критериям. Вот основные из них.
Кредитная история
Банк в обязательном порядке запрашивает у бюро кредитных историй (БКИ) информацию о финансовом бэкграунде потенциального заемщика. В кредитной истории есть данные обо всех ранее взятых и действующих займах и просрочках по ним. На основе этой информации можно судить о финансовой дисциплине клиента и о его долговой нагрузке.
Доход и платежеспособность
Это один из ключевых факторов. В качестве доходов рассматривается зарплата на месте с официальным трудоустройством, доход от деятельности ИП, а также дополнительные источники: доход от самозанятости, от сдачи в аренду недвижимости, от инвестиций. Для ипотечного кредита можно привлечь созаемщика и учесть его доходы тоже. Чаще всего созаемщиками выступают супруги или родители.
На оценку платежеспособности влияет размер первоначального взноса — чем он больше, тем выше шансы на одобрение займа.
Возраст заемщика
Большинство банков выдают ипотеку заемщикам в возрасте от 21 года, некоторые рассматривают клиентов от 18 лет. Предельный возраст ограничен 65–75 годами на момент погашения кредита. То есть 50-летнему заемщику, скорее всего, не одобрят ипотеку на 30 лет.
Отметим, что во многих банках решение об одобрении или отказе в ипотеке принимает скоринговая программа, в которую загружается информация о клиенте. В этом случае, вероятнее всего, не удастся узнать причину, по которой пришел отказ.
Почему банки ужесточили требования к заемщикам
Изменение требований связано с мерами регулирования Банка России. С 1 октября 2023 года он повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски заемщиков и банков. А с 1 июля 2024 года — изменил макропруденциальные лимиты по кредитам и займам.
Макропруденциальные лимиты применяют для ограничения кредитования заемщиков с высокой долговой нагрузкой. То есть регулятор указывает банкам, какую максимальную долю кредитов можно выдавать рискованным заемщикам — тем, кто тратит больше 50% своего дохода на погашение долгов и с большей вероятностью может допустить просрочки.
Наиболее частые причины отказа
Банки отказывают заемщикам в одобрении ипотеки после оценки их платежеспособности и соответствия формальным требованиям. Основные причины для отказа выглядят так:
- Несоответствие требованиям: по возрасту, трудовому стажу, доходу.
- Предоставление недостоверных сведений, например в справке о доходах, а также поддельных документов.
- Плохая кредитная история: просрочки по другим кредитам, превышающие три месяца, взыскание долга в судебном порядке.
- Высокая кредитная нагрузка: наличие действующих кредитов, платежи по которым вместе с новым займом будут превышать 50% дохода.
- Наличие судимости.
- Неоплаченные штрафы ГИБДД, налоги и другие обязательные платежи.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки
Сделайте больше первый взнос
Первоначальный взнос покупатель платит продавцу из своих средств. Для банка его наличие и размер — показатель платежеспособности клиента. Чем выше взнос, тем больше доверия к заемщику. Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, постарайтесь накопить большую сумму для первоначального взноса. Если обычно минимальный размер составляет 15–20% от стоимости жилья, есть смысл предложить 30%.
Заявите дополнительный доход
Один из ключевых критериев при оценке заявки на ипотеку — показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика, то есть соотношение его дохода к платежам по кредитам, включая тот, который только планируется оформить.
Если есть возможность подтвердить реально существующий дополнительный доход и тем самым снизить показатель долговой нагрузки — надо это сделать. К такому доходу, например, можно отнести деньги от сдачи недвижимости в аренду или вознаграждение от деятельности в качестве самозанятого.
Проверьте свою кредитную историю
Перед подачей заявки на ипотеку проверьте свою кредитную историю. Если есть просроченные задолженности, их обязательно нужно погасить. Также долги в истории могут оказаться ошибочными — например, если сотрудник банка неверно внес информацию и появились данные о просрочке. В этом случае нужно подать заявление в бюро кредитных историй и приложить к нему документ, подтверждающий вашу правоту — например, справку банка об отсутствии долга, квитанции с датой внесения платежей и т. п.
Закройте долги
Если есть возможность, погасите действующие кредиты и кредитные карты. Размер задолженности включается в показатель долговой нагрузки и может негативно повлиять на решение банка.
Заплатите налоги и штрафы
Данные о долгах перед государством тоже могут содержаться в кредитной истории. Проверьте через портал «Госуслуги», а также сайты ГИБДД, ФНС и службы судебных приставов, нет ли у вас просроченных платежей.
Привлеките созаемщика
Ипотечный кредит можно взять не в одиночку, а с созаемщиком. Обычно в этом качестве выступают супруги или родители. Плюс в том, что доходы созаемщика тоже учитываются при рассмотрении заявки на кредит. Кроме того, для банка это дополнительная гарантия, что ипотека будет выплачена, ведь созаемщик так же отвечает по обязательствам, как и основной заемщик.
Выберите жилье подешевле
Если высока вероятность, что банк не одобрит большую сумму ипотеки, присмотритесь к более дешевому жилью, на которое потребуется меньше заемных средств. Можно посмотреть варианты в других районах города, квартиры меньшей площади или на первом этаже.
Одобрят ли ипотеку, если есть действующий кредит
Действующие кредиты не будут препятствием для получения ипотеки, если по ним нет просроченной задолженности и общий показатель долговой нагрузки не превышает 50%.
Но кредитные карты лучше закрыть, особенно если вы ими не пользуетесь. Дело в том, что при расчете ПДН в качестве расходов будет учитываться максимальный размер обязательного платежа от всей суммы кредитного лимита. То есть если лимит составляет 300 000 рублей, то в долговую нагрузку могут посчитать 10% от этой суммы, или 30 000 рублей ежемесячно.
Банк подразумевает, что вы в любой момент можете воспользоваться кредитной картой.
Как узнать, одобрят ли ипотеку
Узнать это наверняка нельзя, но оценить свои шансы возможно. Для этого:
- Запросите свою кредитную историю и внимательно изучите ее.
- Посчитайте свой показатель долговой нагрузки: вычислите, какой процент от доходов занимают платежи по всем кредитам, включая будущую ипотеку. Если он получится менее 50%, шансы на одобрение неплохие.